深圳晚报记者 黄丽娜
继6月2日龙华地块以接近83亿元的天价成功投标后，今日，光明新区也将迎来3年来首次带居住用地的商住混合用地拍卖，多家开发商表示有意参加竞拍，其中包括多家外地知名房企。业内专家表示，深圳土地的稀缺将会导致土地招拍挂持续火爆，提供更多机会的城市更新将会成为各路房企争夺土地资源的另一个主战场。
三大梯队竞拍
龙华新区上塘地块
6月2日，位于龙华上塘A816-0060地块被金茂、中国电建联合体以82.89亿高价拍下，深圳房地产市场再度被引爆。第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿在接受深圳晚报记者采访时表示，龙华上塘地块的规模和地段条件并不是非常突出，但出让要求却很高：5个工作日内一次性付清地价款，而且建成后必须现售，这两条其实形成了非常高的资金门槛。
当天参与房企可分为三个梯队：第一梯队，出价68亿以上，清一色的国家队央企，资金成本非常低，承受风险能力强，迫切需要进入深圳或者拿到深圳可售货值；第二梯队，出价在60~68亿之间的房企，在深圳储备土地较少，他们的资金成本也不高，有决心进入深圳市场，但报价相对理性；第三梯队，出价60亿以下的由深圳本地房企为主的代表队，他们很多见证了深圳市场发展，是最了解深圳市场的一批企业，在深圳拥有一定的土地储备。基于对地块价值的判断、资金成本以及市场风险防范等问题的考虑，给出了较为保守的报价。
吴睿同时认为，电建金茂联合体中的金茂具有较强的豪宅操盘实力，但是现有金茂产品系仍需因地制宜改进，不然难以在龙华支撑10万+的价格。
深圳土地供应紧缺
购房需求强劲
资料显示，“十三五”期间，深圳仍处于土地供应紧缺，购房需求强劲状态。深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，仅相当于10块龙华上塘拍卖土地的面积，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。仅城市更新释放土地就占了近76%。假设容积率为4.0，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，约30万套商品住房，平均每年供应472万平方米，每年约6万套。
同时，深圳预计全市商品住宅购房需求89.8万套，一手新增商品住房购房需求约4400万平方米，共计55万套，但是预计新建商品住房供应约2360万平方米，仅30万套，住房缺口较大，需求强劲。
从人口结构方面，深圳5年间人口增长近10%。从小学在校生人数维度方面，深圳人口增幅已近40%。深圳人口近5年的实际增长在30%以上，人口结构非常年轻，深圳市人口平均年龄为一线城市当中最低，同时零购房年龄（25~44岁）占比高达50.8%，为一线城市当中最高。首次购房和首次改善需求巨大。
民企在城市
更新项目上或更具优势
记者获悉，在深圳土地招拍挂市场竞争激烈的同时，越来越多的开发商把眼光投向存量土地特别是城市更新项目的并购合作，优质项目可能吸引数十家企业的追逐，城市更新已成为深圳土地市场另外一个江湖。
今年上半年市场录得的项目交易公告明显增多：恒大发布公告，20亿现金收购建滔数码发展（深圳）有限公司全部股权，获得龙华新区福龙路西侧一块土地开发权，可开发建设用地面积约8.57万平方米；奥园22.9亿收购位于坪山新区一住宅项目70%权益，楼面地价逼近15000元/平方米；融创44亿收购莱蒙国际旗下8个公司的全部股权收益及偿付贷款，其中的“深圳莱蒙·创智谷”是深圳龙华新区首个“工改工”项目；万达入股位于深圳罗湖和龙岗区交界的草铺的一个商住项目，但持股股权并未超过50%。
“在城市更新这个战场上，对民营房企会更为公平，他们也更具灵活性等优势”，吴睿认为。
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